Aprenda o que é preciso saber na hora de adquirir um imóvel em leilão judicial

É raro conhecer alguém que nunca tenha ouvido falar em leilão judicial. Para quem tem um imóvel financiado, a notícia pode dar um frio na barriga. Mas, para quem está em busca de um imóvel para comprar, a ideia pode ser bem interessante porque é mais barato.

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Independente do motivo de você estar lendo esse conteúdo, saiba que aqui vai conhecer vários detalhes sobre a compra e venda de imóveis em leilão judicial. É um assunto que sempre gera dúvidas, mas pode ser uma boa notícia para quem quer comprar imóvel barato.

Aprenda o que é preciso saber na hora de adquirir um imóvel em leilão judicial
Foto: (reprodução/internet)

Ficou curioso para saber como comprar imóveis pagando menos, né? Então, leia:

  • O que é um leilão judicial;
  • Como a dívida é paga?;
  • Como funciona um leilão judicial;
  • Vale a pena comprar imóveis em leilão judicial.

O que é um leilão judicial

O primeiro ponto importante é saber exatamente o que esse leilão e qual é a diferença dele para os outros tipos que existem. De modo simples, um leilão judicial é um tipo de procedimento que acontece por decisão de um juiz, aí vem o nome “judicial”.

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Foto: (reprodução/internet)

Essa decisão final antes passou por um processo no qual o dono do imóvel ficou em dívida. O bem precisa ser leiloado para que essa conta seja paga. Logo, é comum que se tenha passado por tentativas frustradas de satisfação e agora a dívida está sendo cobrada judicialmente.

E é fácil entender como isso acontece: o bem imóvel do devedor fica penhorado. Então, o juiz determina que seja arrematado, isto é, vendido em leilão. O valor da venda é usado para pagar a dívida e se “sobrar”, ele é devolvido ao dono do imóvel. Entenda isso abaixo.

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O que é um leilão extrajudicial

Para fechar esse tópico sobre o que é esse tipo de leilão, considere que também existe o extrajudicial. Obviamente, nesse caso, não existe a interferência do juiz (judiciário). Então, o bem não vai para leilão de forma compulsória e sim a partir de um contrato firmado.

Esse tipo de leilão é mais comum para casos de alienação fiduciária. Esse é um tipo de negócio em que um devedor transmite ao credor uma propriedade como bem de garantia da dívida. No entanto, o bem permanece em posse do devedor. 

Alguns financiamentos de imóveis atuais têm esse formato. É o caso de empréstimos com garantia de veículos ou imóveis, também. Assim, os bens são usados como garantia do pagamento e, em caso contrário, podem ser leiloados para o pagamento das dívidas.

Como a dívida é paga?

É preciso considerar o final dessa história. Então, saiba que se o valor da dívida for o mesmo da venda do imóvel, o devedor fica sem nada. Mas, se a venda resultar em um valor maior, então, uma parte do que valor arrematado se destina ao pagamento da dívida

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Foto: (reprodução/internet)

Depois do pagamento da dívida, que pode ter vinda de um financiamento com parcelas atrasadas, por exemplo, vem uma próxima divisão da venda do imóvel. Assim, pode ser que o dono do imóvel ainda consiga ficar com parte da venda, sem sair com o bolso vazio.

Logo, uma parte do que foi retirado da compra vai para as dívidas vai para o leiloeiro (que tem direito à um percentual sobre a venda). E, por fim, o restante fica para o proprietário, que já não é mais dono do imóvel porque o bem foi arrematado.

Por que um imóvel para vai leilão judicial

Quando se trata de leilão judicial, que é aquele que chega até o juiz, a gente precisa considerar o motivo disso. E a verdade é que praticamente qualquer motivo poderia levar a esse fim. Só que existem aqueles que são mais comuns de acontecerem. 

Por exemplo, quando existe uma dívida que é cobrada para se pagar dívidas com o banco. Sabe o financiamento com o banco? Então, os imóveis ficam penhorados até que as pessoas quitem todo o contrato. Se tem atrasos nas parcelas, então, já se tem motivos para a penhora.

Assim, seja penhorado ou hipotecado, o imóvel pode ir a leilão conforme o anúncio do juiz. Também existe outras motivações, como a necessidade de venda para que se divida o quinhão de cada herdeiro aos processos de inventário, quando há busca e apreensão, etc. 

Como funciona um leilão judicial

Esse tópico também é interessante para que se entenda como entrar ou participar de um leilão judicial. Independente do motivo que chegou até esse leilão, saiba que os processos tendem a ser os mesmos, de forma parecida.

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Foto: (reprodução/internet)

Assim, acontecem depois de tentativas naturais de acordo e uma decisão do judiciário. Logo, o leiloeiro recebe os lances dos arrematantes candidatos à compra. É preciso que se tenha editais com todas as informações e regras sobre os procedimentos.

O leilão pode considerar até duas etapas. A primeira tem um valor oferecido pelo leiloeiro, que em regra é de 100% do bem. Já na segunda opção, quando não há lances, o valor do imóvel pode ser vendido com redução que fica entre 40% e 80% do valor de avaliação.

O pós-compra de um leilão judicial

Para quem está estudando esse tema, também existe a dúvida: o que fazer após a compra de imóvel em leilão judicial? Os lances podem ser presenciais ou eletrônicos. Então, isso vai depender dos administradores. O fato é que os arremates garantem o pagamento do imóvel.

Então, quem comprou deve ter a carta de arrematação com os documentos necessários para o registro do imóvel. Se houver moradores ocupando o imóvel, então, deverá ser solicitado uma desocupação mediante ao pedido de imissão na posse.

A emissão da carta de arrematação e a autorização da imissão são concedidas pelo juiz. Isso tudo é o que autoriza o comprador a consolidar a sua nova propriedade. Com o registro de compra no cartório, o imóvel pode ser ocupado, alugado ou vendido.

Vale a pena comprar imóveis em leilão judicial

Agora, a pergunta de um milhão, não é mesmo? Será que vale a pena comprar imóveis em leilão que passam pelos juízes? Será que é mesmo mais barato como tanta gente diz? O fato é que pode ser ou pode não ser. Tudo vai depender do resultado final da compra.

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Foto: (reprodução/internet)

O maior problema está em fazer uma compra sem avaliar o imóvel ou conhecer os requisitos de um leilão judicial. É claro que a burocracia é outro ponto de interesse, afinal, tudo pode ser bem rápido e simples ou demorado, por exemplo, se tiver pessoas morando nesse imóvel.

Quanto às formas de pagamento, elas nem sempre são flexíveis. Mas, em termos financeiros, quase sempre esse tipo de compra é mais barato. Desse modo, a atenção deve estar para os riscos de comprar imóveis em leilão. Se a pessoa minimizar eles, pode valer a pena.

Como minimizar os riscos da compra de imóveis em leilão

E para minimizar esses riscos, a gente precisa saber quais são eles, concorda? De maneira simples, podemos falar que o imóvel que foi leiloado pode estar com defeitos, como os estruturais ou de envelhecimento, por exemplo.

Outro fato é que podem haver problemas com impostos, que estão vinculados aos imóveis. Nesse caso, o que acontece? O novo comprador passa a ser o responsável por eles. Além disso, outro risco tem a ver com a falta de pagamento do comprador que arrematou o bem.

Nesse caso, se a pessoa deu o maior lance precisa fazer o pagamento, a partir das formas permitidas no edital. Em caso contrário, ela pode ter que responder pelo ato, sendo que isso gera uma suspensão em novos leilões e até mesmo existe a possibilidade de prisão.

Dá para parcelar a compra de um imóvel em leilão?

Isso vai depender dos vendedores e do que está no edital. Mas, como o imóvel é um bem de valor alto, considere que é comum que os parcelamentos sejam possíveis de serem feitos, sim. No entanto, vale sempre se atentar as dicas para que isso aconteça da melhor forma.

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Foto: (reprodução/internet)

Por exemplo, leia a descrição completa do negócio, isto é, do edital do leilão. Ainda assim, considere que o mais habitual é pagar um sinal de 25% pelo valor do arremate. Ou seja, essa “entrada” será necessária, então, é bom ter um dinheiro para tal objetivo.

Em alguns casos, considere que os juízes consideram o parcelamento de imóveis por meio da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional. Assim, os pagamentos podem ser feitos a partir de 60 parcelas e com valores que ficam acima de R$ 500 por parcela.

Mais detalhes

Logo, vale a pena consultar um advogado especialista nesse assunto, que é do Direito Imobiliário. Desse modo, o advogado poderá auxiliar a pessoa nessa compra, que precisa ser assertiva, para que não gere problemas no futuro.

Os leilões realizados através da venda direta

Antes de terminar o texto, considere que outra opção atual do mercado é sobre a venda direta que os bancos, as incorporadoras e as construtoras podem fazer. É uma opção disponível no mercado, mas que também exige cuidado porque pode trazer riscos.

De todo modo, se o leilão for judicial, através de um judiciário, as regras são as mesmas que anunciamos acima. Então, vale a pena manter as dicas sobre os cuidados a serem tomados para fazer uma compra em leilão assertiva e inteligente.